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東証住宅価格指数公表!

2011.04.28(Thu)

さて、先月もお伝えしました東証住宅価格指数の公表。

ようやく26日の夕方東証で公開されました。

指数の算出は米国のケースシラー住宅価格指数と同じリピートセールス法による算出

とりあえずは、東京、埼玉、神奈川、千葉の首都圏4県が対象のようです。
早く他の都市もカバーされると良いですね。

さて、今回公表されたデータを眺めて見ましょう。

10年推移.jpgこの10年をみると、2004~2005年ぐらいが一回目の底です。
ちょうどこのころは銀行の不良債権がバルク売りされていて、外資が不動産を買い漁っていた時期と重なります。

もう一つは2009年の半ばが、2回目の底。
それ以降は少し反転していることがわかります。

地域で言うと、東京が一番底堅く、千葉や埼玉が一番ひどいことがわかります。
物件を買うならば「東京」でということでしょう。

このデータを見ると千葉・埼玉の住宅は買っちゃダメですね。

長期推移.jpg
バブル以降の長期スパンで見ると、土地神話崩壊後は、半分以下(千葉・埼玉は3分の1)になっていることがわかりますね。
この時代に住宅を購入した世代は、大変な家庭バランスシートの債務超過と戦ってきたことがわかります。

逆に03~05年に購入した層は、ほとんど変化なしです。

遅行データ.jpg
最後に、REITと住宅価格指数の推移です。
これはとても興味深いですね。

REIT指数が、住宅価格指数の先行指数になっていることがわかります。

一方で、リーマンショック後の回復はREITよりも住宅価格のほうが大きいこともわかります。

これは、REITがこれからあがっていくとも考えられますし、住宅があがりすぎで(主に住宅取得政策)これから調整に入るとも考えられます。

いずれにしても、画期的なデータが公表されることになりました。
これは、毎月かならずチェックですね!


なんで、これまで国交省やREINSでこういうことをやってこなかったんでしょうね。やろうと思えばできたと思いますのに。
不動産業界に関わっていたものとしては、その点が残念です。




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モーニングスターで作家の橘玲氏のインタビューが出ています。

この中で、橘氏は個人のリスクについて主に触れています。
インタビューの一部を抜粋してご紹介すると

・日本のように労働市場に流動性がない国では、サラリーマンは「仕事」がなくなると「人的資本」のすべてを失ってしまう。
 サラリーマンは安定しているように見えてもリスクが高い。

・多くの日本人は『会社神話(会社はつぶれない)』と『土地神話(地価は上がり続ける)』が崩壊 し、『年金神話(国は破たんしない)』が揺らいでくると、これまで隠されていたリスクがあらわになってきた。だがそれに代わる人生設計が見つからないか ら、人々はいまだにこの危険なポートフォリオにしがみついている。

住宅ローンでマイホームを買うのは、経済的に見れば、レバレッジをかけて不動産に投資すること
 
マイホームは卵を1つのかごに盛っているようなものだから、信用取引で個別株を買っているのと同じで極めてハイリスクな投資法

今回の震災では、マイホームのリスクが如実に現われた。
 
現在起きている事態は投資リスクの顕在化

日本の社会保障制度の最大の問題は、若者から高齢者に莫大な所得移転が行われていること
 
被災者を支援しながら財政を維持するには、社会保障制度や雇用制度などこの国の根幹をなすシステムを抜本的に変えていかなく
てはならない。

サラリーマンであってもスペシャリスト(専門家)としての経験や能力があれば、会社組織を離れて生きていくことができる。

はい、私も全く同意見です。

弊社のHPにも同じ内容が書かれているのですが、皆さん共感いただけるのでしょうか?

それとも、これからも危険なポートフォリオにしがみついたままなのでしょうか?

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バブリーなチャート

2011.04.26(Tue)

銀チャート.png
これは、東京工業品取引所の銀のチャートです。

このブログでは何回か銀について取り上げてきましたし、金よりもまだ動きのない銀投資だと言っていました。
私も2009年~2010年にかけては先物で投資していたのですが、昨年に売却していました。
(証券外務員資格者は、先物取引をやってはいけないという理不尽な規制があります)

去年からみたら倍以上に駆け上がっていますね。

ポジションをHOLDできずに残念でした。

そろそろ、この銀バブルもはじけそうなチャートです。

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昨日は、久々にグローバルリンクアドバイザーズ戸松さんの「中国株」「ベトナム株」現地報告セミナーに参加してきました。

簡単に内容をフィードバックしておきます。

【全体間】
・米国の経済指標は、回復基調を示しているが、株価的には調整の度合いが強まっている。
・米国の住宅指標は全く良くないので、すごく強い経済成長が期待できるわけでもない
・中国は欧米より一足先に金融引き締め局面に入っていたので、今後は相対的に欧米から新興国への資金流入が期待できそう
・とはいえ上海市場も香港市場も本格的な上昇までは、まだ半年以上はかかるのではないか

【今回の視察中国株報告】

0197 亨泰
農地の収益が実現してくるのはこれから
粗利益率 貿易21% 農業35%
買収した土地(5.6万AU)の話を聞いていると、11年6月は良い決算が期待できる
新しいIR担当が、いまひとついけてない人物である

0723 永保林業
BRICSモデル(ブラジル、ロシアで森林伐採→中国、インドで消費する)
中長期的には良いだろうが、目先は高い

3933 聯邦制薬、
安定的に20~30%成長するが特にサプライズなし
薬価引き下げの影響は少ない
価格は高くもなく安くもなく

0202 国中投資
水ビジネス
株式交換で処理場を買収
実績評価はこれから

0254 中国戸外
看板ビジネス(これはダメ)
タオバオと組んで香港でファッション誌を発刊予定
あやしい

8046 恒芯中国
デジタル集積回路(これはダメ)
デジタルCATVを開発
今後中国各地でCATV機器を納入予定
これも微妙にあやしい

2678 天虹紡織
綿を糸と布にする会社
業界第7位
中国からベトナム生産にシフトしてきている
ベトナムは人件費安い、通貨安いで価格競争力がある
粗利益も他社より高い

3800 保利協シン
シリコンウェハーの材料であるポリシリコンの製造メーカー
ドイツ、韓国、米国が競合先
2016年ごろまでの受注が入っていて景気はいい

0371 北控水務 
水ビジネス最大手
処理量 590万トン(うち下水437万トン、上水127万トン)
年間200万トンの受注
下水のほうが受注しやすい
建物建設の売り上げ、利益が大きい
そのうちに親会社からのアセットインジェクションが期待できる

【ベトナム株報告】

概観としては、もちろん悪くないがインフレ抑制しだい
インフレが収まれば、通貨も株もよくなるのでは

ペトロベトナム化学肥料(DPM)
ベトナムで半分以上のシェアを占める肥料メーカー
2013年に新工場完成(増産可能)
それまでは、物価(製品)単価が上がっているものの、原料単価(天然ガス)がそれほど上がっていない
安いと思います

ジュマデプト(GMD)
港湾会社
売り上げ 65%輸送 28%港湾管理 7%その他
15%成長が見込まれる

ベトコムバンク(VCB)
ベトナム4大銀行の一番手
ドンは現在ちょっと強くなっている

エルコム(ELC)
小型株
携帯キャリアにシステム提供
国内には競合がいない
ZTE(中国)とかが競合となる
ベトナムの携帯市場はすでに飽和状態
通話→Data通信へ移行中

ベトナム株は、ずっと冴えない展開が続いておりまして、どの銘柄もすごく安くなってますので、僕もGWはベトナム株研究に費やすことにします。

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今日の日経とヴェリタスにはそれぞれ国債に関する興味深い記事が登場

日経新聞
「積立金6.4兆円取り崩し」

GPIFが今年は6.4兆円の積立金取り崩しが発生しそうとのこと。
これまでは、保険料収入と積立金の運用益で支払ってきた公的年金支出だったが、今後は少しずつ積立金を取り崩して支給していく流れに転換していくのだろう。

日本の年金史的には大きな転換点に立っているともいえる。

そして、積立金の多くは日本国債によって運用をしてきたので、今後はGPIFによる国債売却を誰が引き受けるのかが市場の注目点になるだろう


ヴェリタス
「生保運用、今年度も国債に重点」

生保各社は、今年の運用計画を発表した
国内の株式運用比率を下げるとともに国債の運用、外債の運用を積極的に行う


このように、GPIFが積立金取り崩しと国債売却の動きを継続的に行っていくことが確実になっていく中で、今後国債を買い支えるのはやはり銀行と生保なんでしょうか?

我々、個人としては日本国債に対するリスクをきちんと把握して、適切な対処を行うことが必要なんでしょう。

そうそう、今度の火曜日に「週刊東洋経済」の「海外投資」特集号の取材を受けることになりました。

また、記事になったらブログにてご報告いたします。

どうも先日の「日本国際暴落」特集が大好評であったとのこと。

こんな世の流れにも国債に対する認識がシビアになってきたことがうかがえる今日この頃です。



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会社のHPリニューアルをいたしました。

これまでは、小屋が個人的にHP作成ソフトで製作していましたが、今回は制作会社さんに依頼してようやくしっかりとした印象のHPを持つことができました。

ちなみに制作会社さんは、モノサスさんです。

みなさん、見た感じのご意見、ご感想があれば是非コメントやメールでご連絡お願いします。


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勉強しないとね

2011.04.19(Tue)

最近はあまり新しい本を読まずに、これまで読んできた本を繰り返し読む時間が多かったのです。

新刊本を含めて、新しい本が欲しかったので、最近amazonで10冊ほど本を仕入れて、先週辺りから読み始めているところです。

とりあえず読んだものからご紹介

資産運用実践講座I 投資理論と運用計画編
By 山崎 元

 山崎元の「中級者」向けの本。

元々はFP向けに連載していたものをまとめて発刊したものらしい。

僕はFPとして日々仕事をしていますが、正直このレベルの金融知識を身に付けたFPもまだまだ絶対数が少ないと感じています。

金融(特にファイナンス)の知識はある程度一度理論的なことをきっちり学ばなければいけないのですが、金融業界を見渡してもなかなか学ぶ機会は少ないのが現状ではないかと。

ということで、この本は山崎元の初心者向けの本を読んだ人が次のステップに進みたい時に読む本。

FPの人にももちろん読んで欲しいが、易しいファイナンスの本を先に勉強したほうが良いと思います。


ちなみに2巻もありますが、内容は1巻と同様です。

億万長者専門学校 実践編
By クリス岡崎

 前作の億万長者専門学校を楽しく読ませてもらったんですが、その続編です。

前作が心構え的な話が多かったので、今回は寄り具体的に実践編と銘打ち説明します。

とのことであったが、やっぱり超具体的な話と言うよりはある程度抽象的な話になってしまうのは、テーマからしてしょうがないと思います。

そういう意味では、資産運用の本と思わずにエンターテイメント性のある自己啓発本として読んでもらえればよいのではないかと。

デフレの正体 経済は「人口の波」で動く
By 藻谷 浩介
 

今度三田会で講演をしてくれるという藻谷さんの本。

新書ですので手軽に読むことができます。

ただし、内容はさすが銀行出身のコンサルタントなのでFactベースで議論を積み上げています。

簡単に説明すると、今後の日本社会は人口動態的に衰退は免れないイメージを説明している本です。

私も人口動態は重視していますので、改めてFACTに触れられて良かったかと。

あとは、私の現場での話として高齢者の貯蓄をどのように動かすかと言うことも私の抱えるテーマと同じです。 


京セラ稲村会長の主宰する盛和塾での内容をコンパクトに新書にまとめたもの。

経営とは何か
会社を強くするには
社員とのコミニュケーションはどうあるべきか
事業承継はどうしたらよいか

などなど

経営者の方であれば必ず悩んだことのある課題について稲盛さんの考え方がズバリと書かれています。

稲盛経営学を学びたければ入門書としては良いと思います。

最後に、最近よく


「小屋さんのオススメの本は何ですか?」


と聞かれることがありますが、オススメ本はブログの右側にamazonレビューを貼ってますので、その中から適当に読まれると良いと思います。













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株式会社マネーライフプランニング 代表取締役 小屋洋一

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