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ここ何件か、「自宅」購入の相談があったので、ここで考え方をまとめておきます。

住宅


「自宅」の購入というのは不動産の購入ですから、お金の損得は「不動産投資」の損得と同様に計算します。


先に言っておきますと、よく「自宅」購入を損得ベースで語ると

「自宅を持つことは損得ベースで考えていない」
「自宅を持つことは賃貸とは異なる幸福感(所有感)があるので比較するのはナンセンス」

などの意見をいただきますが、それは全面的に正しい主張です。

「自宅」を持つこと自体は、人それぞれの価値観が反映されますので、価値観で判断するのが正解です。


ただし、一方で金銭面での検討も重要項目の一つでありますので、今回のように基本的な考え方だけでも理解しておいてほしいものです。


本題に戻りまして、「不動産投資」の判断基準の一つにIRR(内部収益率)という指標があります。IRRは、投資(自分が出したお金)に対する収益率で、不動産で言えば保有している期間のキャッシュフローを分析してはじき出す数字です。


単純に言えば、不動産の購入から売却までのキャッシュフローを計算して、IRRがプラスであれば資金回収ができた状態、マイナスであれば投資としてはマイナスで終わるものと判断できます。
(キャッシュフローの計算としては○年後に自宅を売却する前提を置くことがとても重要です)


一般的な不動産投資であれば、収入の項目は「家賃」ということになるのですが、「自宅」を所有する場合には、「家賃」が発生しません。


そこで、「帰属家賃」といって、自分が所有している家に住んでいる場合でも、本来そこに住んでいれば当然に支払うべき家賃が発生していると考えて、「疑似投資不動産」として計算していくことになります。


その前提で、購入前に「投資不動産」として、IRRがどの程度なのかをきっちりと計算して「自宅」購入を行えば、それほど失敗することはありません。


ただし、最後のポイントとして「帰属家賃」の額については注意が必要です。


現在10万円の賃貸に住んでいる人が、「帰属家賃」30万円の価値のある住宅を購入することは、IRRがゼロであっても、購入期間中30万円の賃貸物件に住んでいることと同じだけの資金流出が発生します。


10万円の賃貸で、日々の生活の資金繰りが普通に回っている家庭では、30万円の「帰属家賃」の住宅を購入することは、やはり厳しいと言わざるを得ません。
その意味では、適切な「帰属家賃」を検討するには、やはり家計のキャッシュフロー分析が必要になります。


投資用不動産のキャッシュフロー分析については、ネットで検索すればいくつかのソフトやエクセル表が出てきます。


もちろん、ご相談いただければ私の方でも計算しますので、お気軽にお声がけください。

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先週、我が家に子供が誕生しました。
結婚12年目で初めての子供なので、家族親戚みんなで喜んでいます。


さて、出産の前から「妊娠」「育児」の雑誌などを見ていると子供の教育の話とセットで必ず掲載されていたのが

「学資保険」

の広告でした。


多くの母親は、この妊娠期間と育児期間を通じて、このような広告で「学資保険」の必要性を刷り込まれてしまいます。


しかし、本当に「学資保険」は必要なのでしょうか?


もちろん、回答は「必要ない」という結論になります。


現在の「学資保険」の多くは、15~20年程度の時間をかけて、積立をした金額に対して多くて110%程度の満期保険金が用意できる商品が人気です。


この時の積立金に対する利回りは、年利1%前後となります。


ここで「銀行に預金しているよりも有利ですよ」と囁かれるのがセールストークの定番です。


しかし、金利はいつまでも低いわけではありません。
少なくとも政府の見通し(中長期の経済財政に関する試算)では、現在0.4%の長期金利が
ここ10年で2.7%~4.6%になっていくことが示されています。


財政シナリオ.jpg

政府の試算を鵜呑みにするわけには、もちろん行きませんが、少なくとも国家としては金利上昇のシナリオを描いているということは認識しておかなければいけません。


このシナリオが実現する場合には、このような1%の金利で固定化している「学資保険」は全く非効率な商品になってしまいます。


また、常々私が提言している「国内株式」「国内債券」「外国株式」「外国債券」に4均等で配分していた場合には、過去18年間で年利4.6%のパフォーマンスを上げています。

リターン.jpg


このような可能性がある中で、あえて「学資保険」を運用手段として選ぶ必要は全く無いと考えています。


最後に、もう一つ大事な話。


「教育資金」の事を考えるということは、子供の10年~20年後の将来を考えるのと同様に、自分の10~20年後の将来を考えることでもあります。


特に20代~30代の世代は、子供の将来よりも自分の将来のことを優先して考えてほしいものです。


つまり、10年~20年後の子供の将来に備えることよりも、自分の10年~20年後の将来の為に「投資」をしてほしいと思います。


自分が40代、50代になった時に、

どんな会社で 
どんな仕事をして 
どれくらいの給与をもらっているのか

をイメージして、20代、30代にはそれに必要な知識やスキルを「投資」して身につけることがとても重要です。
そして、自分たちが40代、50代でしっかりと仕事ができて稼げる家庭を作ることが大事です。


この優先順位を間違えて、親たちのスキルアップよりも子供たちの幼児教育などにお金をかけてしまうと、ライフプラン上の将来は厳しいものになります。


「子供は親の背中を見て」育ちます。


親として子供にできる教育は、しっかりと親が努力して、スキルアップをして、子供に誇れる仕事姿を見せてあげ、説明してあげることです。


「教育資金」はもちろん大事ですが、「お金」にだけ焦点を当てすぎても「教育」は上手く行きませんのでご注意を。

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株式会社マネーライフプランニング 代表取締役 小屋洋一

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