日本の不動産は本当に上がっているのか？
2015.07.29（Wed）｜カテゴリ:不動産
アベノミクスがスタートしてから、私の周囲にいる不動産事業者からは
「不動産が上がっている」
「景気が良い」
と言った声が続々と上がっていて、それはそれで不動産価格の回復は国内景気にとって良いことですので、良い情報として受け入れていました。
その一方で、私たちが米国の景気を気にするときには、必ず
「Ｓ＆Ｐケース・シラー住宅価格指数」
という指標を気にかけて、米国不動産価格市場のことを話しています。
これが中国の場合だと
「70都市住宅価格指数」
と呼ばれる中国の統計局が発表する指標が話題になります。
もちろん、中国の統計局が発表する統計についての確からしさに疑念があることは間違いないですが、それでも統計は無いよりもあった方が良いのは間違いないです。
翻って、日本の場合で不動産の価格の話をするときには、残念ながらあまり統計・指標の話題にはなりません。
従って、漠然と
「上がっているらしい」
「（不動産運用）利回りが下がっている」
という公表されていない周囲の話を基に、会話がされているケースが多いです。
しかし、本当は日本にも不動産の統計・指標ってあるんです。
それは
と呼ばれる指標です。
今指標は昨年末まで
「東証住宅価格指数」
と呼ばれて、東証で月に1回発表されている指数でした。
ちなみに昨日（2015年7月28日）の発表を見てみると
東京が91.26ポイント(前月比0.96%)、神奈川80.83ポイント(前月比0.71%)で3ヶ月連続上昇
千葉66.27ポイント(前月比-1.46%)、埼玉69.71ポイント(前月比-2.92%)
（2000年1月を100とする）
と過熱しているとは、言い難い状況です。
特に千葉や埼玉は下げ止まらないこともはっきりと出ています。
また、東京ではアベノミクス以降は回復が顕著と言いながらも、まだ2007年当時の価格には戻っていないこともわかります。
今後はぜひ、不動産の価格の話を話題にするときには、この住宅価格指数を語るマスコミや投資家が増えると建設的な議論ができて良いなと思っています。
また、現在は東京、神奈川、埼玉、千葉だけですが、ぜひ全国の県庁所在地程度の指標を充実させてほしいと思います。
経済再生なくして財政健全化なし？
2015.07.18（Sat）｜カテゴリ:政治
6月30日に政府が発表した「経済財政運営と改革の基本方針2015」をようやく読んでみました。
新聞を始め、報道では
「経済成長率の想定3%というのが高すぎて、実現可能性が低い」
という批判がされているのは、メルマガ読者の皆さんもご存知の通りだと思います。
私も、そのような批判を念頭に置きながら資料を読んだのですが、実際にはそれ以上にお粗末な内容でした。
もちろん、わざと（意識的に）だと思うのですが、成長戦略、経済政策、財政政策のすべての項目で、書かれている内容はイメージ先行、具体的な数値などには乏しい定性的な文章しか見当たりませんでした。
そして、だれが作ったのか知りませんが、文章の中で幾度も繰り返されるのが
「イノベーション」
「ＫＰＩ（Key Performance Indicators)」
「インセンティブ」
「エビデンス」
といった横文字言葉
「エビデンス」「ＫＰＩ」と言っている割には一つも具体的な指標が上がっていないという冗談なのか、本気なのか、全く良く分からない基本方針になっていました。
これでは、経済成長に関しても、財政再建に関しても、実現可能性が全く伝わってきません。
テレビや新聞ではあまり伝わりませんでしたが、この中身のなさにはおそらく国内外の識者にはビックリして受け止められたのではないかと思います。
日本の株式市場は、言うまでもなく民間企業の努力と業績が反映される市場です。
民間各社には、ぜひ政府に特段の期待をするではなく着実に業績を積み上げてほしいと願っております。
日本政府には、各民間企業のイノベーションを阻害しないように、大人しくしているか可能であれば、人とカネの流れがスムーズになるようなインフラ整備をすることに専念してほしいものです。
間違っても、政府がイノベーションの指導など始めないように願うばかりです。
「証券会社」と「銀行」は信じるな
2015.07.08（Wed）｜カテゴリ:資産運用
先日、吉野直行アジア開発銀行研究所所長のお話を聞く機会がありました。
吉野所長は、実は私の大学時代の研究室の恩師でもあります。
その中で、一つ大変興味深い話がありました。
詳細は、これから発売される「金融財政事情」に寄稿されるという話でしたので、私もまだ論文自体は読んでいないのですが、日本の個人投資家と金融機関の関係性についての話です。
吉野先生と青山先生の共同研究によると
①ここ○年の投資信託による運用リターンは40.70%になっている
②個人投資家の投資信託の平均保有期間は1.8年
③運用リターンの40.70%の取り分は
個人投資家 1.50%
販売手数料（銀行や証券会社） 25.29%
信託報酬（運用会社と販売会社） 13.91%
で個人投資家が運用の恩恵を全く受けていないこと
が明らかになったそうです。
一方で同じ期間中に投資信託を一度も乗り換えずに保有していた場合には
個人投資家 24.34%
販売手数料（銀行や証券会社） 2.54%
信託報酬（運用会社と販売会社） 16.00%
という結果になり、この場合には個人投資家のリターンが一番大きくなります
（それでも信託報酬が高すぎるという批判は成り立つと思います）
つまり、「銀行」や「証券会社」は投資信託を回転売買させて「販売手数料」を荒稼ぎして、投資家にはリスクだけ取らせてリターンを与えていないという結果になっているのが、日本の金融業界だということです。
吉野先生の考えでは、金融機関の報酬を
「販売手数料」
から
「成功報酬」
へ転換させるのが良いという考えでした。
あなたは「銀行」と「証券会社」の言うことを真に受けたりしていないですよね？
