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アメリカのテキサスは素晴らしかった~視察報告~

2017.10.25(Wed)|カテゴリ:不動産,|カテゴリ:旅行,|カテゴリ:資産運用

今月10月15日~20日まで、米国テキサス州、州都オースティンに不動産と金融の視察に訪問してきました。

今回は、視察の内容について簡単にご報告いたします。

【不動産】
IMG_3547.JPG

まず最初に、不動産を見学しに行きました。

日本でも米国不動産に投資することが流行していて、弊社のお客様でも、実際に取り組まれたり、検討されたりする方が増えてきているからです。

見学した物件は、普通の中古のコンドミニアムでしたが、それぞれ一部屋1,000~2,000万円程度で、表面利回りは10%ぐらいの案件でした。
(実質利回りはコストが分からなかった)

しかし、ここでの不動産投資の一番の魅力は、キャピタルゲインにあるのだと理解しました。

オースティンの人口は、ここ数十年成長しています。

1980 345,890
1990 465,622
2000 656,562
2010 790,390
2016 947,890 (推計)

と36年で3倍近くに人口が伸びています。

こうした環境で、あるていどの立地で不動産を所有していれば、それは自然に地価上昇につながるのだろうと素直に思った次第です。

ちなみに、オースティンは、ハイテク、IT、バイオの企業が多く立地しており、サムソン、インテル、デルなどの大企業が進出しているのも大きな人口流入の原因です。

【運用会社】
今回のメインの訪問理由は、米国で急成長している運用会社ディメンショナル
http://japan.dimensional.com/
の米国本社を訪問してきました。

IMG_3591.JPG

ディメンショナルファンドでは、少し変わった営業方針を掲げていて

「個人投資家への販売は、ディメンショナルファンドが認定したFee型アドバイザー経由でしか販売しない」

というポリシーを持っています。

つまり、個人でディメンショナルのファンドを購入したい場合には、ネットで直接買ったり、証券会社の窓口で購入することはできなくて、しっかりとしたFee型アドバイザーのアドバイスを経由するしか購入することができない。

という特徴があります。

今回は、こちらで上記の登録アドバイザーが「認定」を受けるための初期導入研修に参加させてもらった次第です。

ディメンショナルファンドの特徴は、会社ページを見てもらえれば良いと思いますが、簡単に説明すると

・小型株
・バリュー株
・高収益株

に傾斜して運用することで、通常の株式インデックスよりも1~1.5%ほどパフォーマンスが良い
という事が米国のファイナンス研究の結果わかっているので、その研究結果をファンドで実際に実現しているという運用会社です。

次回は、こうしたディメンショナルファンドを中心にアドバイスしている、オースティンのFP事務所をご紹介します。



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家計コンサルティングの正しい手順

2017.10.13(Fri)|カテゴリ:その他

先日、お客様の相談をお伺いしながら、果たして、自分がどのような方法(手順)でお客様の家計を改善させようとしているのか?

をもう一度改めて考えてみました。



8320.png


①バランスシート、損益計算書を作成する

まずは、お客様のバランスシート(貸借対照表)の作成と損益計算書の作成に必要な情報を収集して整理します。

バランシートとは、資産と負債なので

【資産】
金融資産
不動産
保険
その他資産

【負債】
住宅ローン
その他負債

等を整理します。

損益計算書は、その年度の収支なので

【収入】
給与所得
事業所得
不動産所得
その他収入

【支出】
生活費
住宅関連費
その他支払い
教育費など
税金、社会保険料

を整理します。

②バランシート、損益計算書の大きな数字に着目する

何か物事を変えようとしたときに、どこを変化させると全体でのインパクトが大きいのかを考えます。

家計の改善の場合、バランスシート、損益計算書の中で数字が大きいところということになります。

バランスシートの場合には

主に
金融資産
不動産
住宅ローン

あたりになる事が多いです。

損益計算書の場合には
給与所得
生活費
教育費
保険支出

あたりになります。

③自分で変えられる要素か?

その後、その項目が

・自分で決めれば変えられる変数か?

・自分だけでは変えられない数字か?

を考えます。

・自分で決めれば変えられる変数には

金融資産(利回り)、不動産(利用方法)、住宅ローン(金利)

生活費、教育費、保険支出

・自分だけでは変えられない数字は

給与所得

住宅ローン(元本部分)

税金、社会保険料

などになります。

これに、その人個人が持つ固有の制約が入ります。(絶対に○○はしたくない!など)

④簡単に変えられるか?

最後に、簡単に変えられる数字かどうかを検討します。

保険の解約や住宅ローン金利の見直しなどは、一度窓口に行けばできる比較的簡単な作業です。

一方で、生活費を削減したり、給与所得を向上させるなどは地味な取り組みが不可欠で、すぐに効果が出るものではありません。

【結論】
結論として、家計を改善させるためには

①バランスシート、損益計算上で大きな数字をもち、今すぐに自分で簡単に変えられるもの

から手を付け

②その他、インパクトは小さいけれども、今すぐに自分で変えられるもの

③バランスシート、損益計算上で大きな数字をもち、今すぐには自分で変えられないが中長期的に取り組む必要があるもの

の順番で手を付けて行くことをアドバイスします。

私の場合には、個人の家計に関するコンサルティングが中心ですので、このような内容になりますが、概ね、企業のコンサルティングであっても同じような思考プロセスを踏んでいるのではないかと思います。

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株式会社マネーライフプランニング 代表取締役 小屋洋一

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